Terdapat pelbagai sebab kenapa seseorang memutuskan untuk menjual rumah – mungkin untuk pelaburan, tidak mampu lagi menanggung bayaran bulanan, atau ingin menukar kepada rumah yang lebih besar atau kecil.
Apa pun sebabnya, jika anda bercadang untuk menjual rumah, ada beberapa kos penting yang perlu anda fahami dan sediakan terlebih dahulu. Realitinya, anda tak akan dapat 100% daripada harga jualan, kerana ada beberapa bayaran wajib yang perlu dilunaskan untuk memastikan proses jualan berjalan lancar dan memberi pulangan terbaik.
Untuk memudahkan pemahaman, kos-kos ini boleh dibahagikan kepada dua kategori utama yang perlu diketahui oleh pemilik rumah: kos yuran dan kos cukai.
Jadi, tanpa berlengah lagi, mari kita perhatikan dengan lebih mendalam setiap jenis kos yang terlibat!
Kita Tengok Dulu Kos Yuran Yang Perlu Ditanggung Penjual
1) Yuran bayaran ejen hartanah
Jika anda bercadang menggunakan khidmat ejen hartanah untuk membantu menjual rumah, sudah tentu terdapat bayaran komisyen yang perlu disediakan. Ejen hartanah biasanya menawarkan pelbagai perkhidmatan, termasuk menetapkan harga jualan, mengiklankan rumah, menguruskan lawatan pembeli, serta berunding dengan pembeli yang berminat bagi pihak anda. Secara ringkas, ejen akan menguruskan semua perkara, sementara anda hanya perlu menunggu sehingga rumah berjaya dijual.
Namun, berapa sebenarnya kos komisyen yang dikenakan? Lazimnya, yuran commision ejen hartanah adalah sekitar 2-3% daripada harga jualan rumah, tetapi tidak boleh melebihi 3%.
Sebagai contoh, jika rumah anda dijual pada harga RM500,000, komisyen maksimum yang boleh dikenakan ialah RM15,000 ( Tidak Termasuk SST )
Kadangkala, terdapat ejen yang mengenakan caj tambahan seperti untuk bahan pemasaran atau kos pengangkutan. Walau bagaimanapun, caj ini perlu dimaklumkan kepada anda lebih awal agar tiada kekeliruan.
Ejen atau REN akan membantu anda memudahkan urusan jual beli rumah
2) Menetapkan Harga dan Memasarkan Rumah Tanpa Khidmat Ejen
Sekiranya anda memilih untuk tidak menggunakan khidmat ejen bagi menjimatkan kos komisyen dan yuran, terdapat satu perkara penting yang masih perlu dilakukan –mendapatkan anggaran harga rumah yang tepat. Tanpa mengetahui nilai sebenar rumah, sukar untuk menetapkan harga jualan yang bersesuaian. Untuk memastikan anda mendapat penilaian yang tepat, adalah disarankan agar anda menggunakan khidmat pentaksir bertauliah. (Valuer)
Kadar yuran yang dikenakan untuk servis ini bergantung pada harga rumah, seperti yang tertulis di bawah:
Sebagai contoh, jika rumah anda dinilai pada RM1,200,000, yuran penilaian yang perlu dibayar adalah seperti berikut:
= (0.25% x RM100,000) + (0.2% x RM1,100,000)
= RM250 + RM2,200
= RM2,450 (jumlah yuran penilaian).
Selain menggunakan khidmat penilai bertauliah, anda juga boleh menganggarkan harga rumah anda dengan membandingkan harga rumah lain yang serupa di kawasan yang sama. Sebagai rujukan, anda boleh menyemak senarai hartanah di laman web seperti
Propertyguru, Iproperty atau platform hartanah lain untuk mendapatkan anggaran harga pasaran. Setelah mengetahui nilai rumah anda, langkah seterusnya adalah mempromosikan penjualan rumah tersebut. Cara yang paling mudah dan efektif adalah dengan mengiklankan di media sosial atau meminta keluarga dan rakan-rakan untuk membantu menyebarkan maklumat kepada kenalan mereka. Semakin luas jangkauan promosi, semakin besar peluang rumah anda berjaya dijual dengan cepat.
3) Proses menjual rumah melalui ejen hartanah
Langkah pertama untuk mengelakkan sebarang penipuan adalah dengan memastikan ejen hartanah anda berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPPEH)
Banyak perkara yang anda perlu lakukan ? Guna sahaja khidmat Ejen hartanah
4) Yuran guaman untuk jual rumah
Yuran ini hanya perlu dibayar selepas anda berjaya mendapatkan pembeli, kerana peguam diperlukan untuk menyediakan Surat Tawaran dan Perjanjian Jual Beli (SPA). Tugas peguam bukan sekadar menyediakan dokumen, tetapi mereka juga akan menguruskan semua aspek undang-undang berkaitan penjualan rumah tersebut.
Peguam boleh dilantik oleh pembeli atau penjual, tetapi untuk menjimatkan kos, keduadua pihak boleh memilih untuk berkongsi peguam yang sama. Jika pembeli memerlukan pinjaman bank untuk membeli hartanah, pihak bank akan melantik peguam panel mereka sendiri untuk menguruskan proses tersebut. Yuran guaman ini biasanya bergantung kepada harga rumah – semakin tinggi nilai rumah, semakin tinggi juga yuran yang dikenakan, seperti yang ditunjukkan di bawah:
Jika rumah anda bernilai RM1,500,000, jumlah yuran guaman yang perlu dibayar adalah
RM11,500. Contohnya:
• 1% untuk RM500,000 pertama = RM5,000
• 0.8% untuk RM500,000 berikutnya = RM4,000
• 0.7% untuk baki RM500,000 = RM3,500
Jumlah: RM5,000 + RM4,000 + RM3,500 = RM11,500
Untuk rumah bernilai RM4,500,000, jumlah yuran guaman pula adalah RM29,750. Contohnya:
Rumah yang cantik dan kemas mesti menarik perhatian ramai, kan? Sebab itulah tak rugi kalau anda laburkan sedikit duit untuk membaik pulih dan mengubahsuai rumah sebelum dijual. Ramai yang sanggup keluarkan kos untuk menaikkan nilai rumah mereka supaya boleh letak harga lebih tinggi. Malah, kos pembaikan dan ubah suai tu pun boleh dimasukkandalam harga jualan nanti. Jadi, tak salah kalau belanja lebih sikit – bukan saja rumah nampak menarik, tapi peluang untuk dijual dengan harga tinggi pun meningkat!
Tak perlu buat perubahan besar-besaran pun, cukup dengan cat baru untuk beri nafas segar pada rumah. Kalau ada bajet lebih, boleh juga upah profesional untuk mengubah suai atau bersihkan rumah dengan lebih teliti. Selain itu, pastikan kerosakan kecil seperti jubin retak, dinding merekah, atau paip bocor diperbaiki. Perkara kecil macam ni boleh buat pembeli rasa lebih yakin untuk membeli.
6) Kos Cukai Yang Berkaitan Dengan Penjualan Rumah
6.1.Cukai Keuntungan Harta Tanah/Real Property Gain Tax (CHKT/RPGT)
Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT), atau Real Property Gains Tax (RPGT), ialah cukai yang dikenakan ke atas keuntungan daripada penjualan harta tanah atau saham dalam syarikat harta tanah di Malaysia. Kadar CKHT berbeza mengikut kategori pelupus dan tempoh pegangan aset. Berikut adalah kadar CKHT terkini yang berkuat kuasa mulai 1 Januari 2022:
Sebagai contoh, jika anda seorang individu warganegara Malaysia yang menjual hartanah selepas memiliki selama 6 tahun atau lebih, anda tidak akan dikenakan CKHT. Namun, jika anda menjualnya dalam tempoh 3 tahun pertama, keuntungan daripada penjualan tersebut akan dikenakan cukai pada kadar 30%.
Pengecualian tertentu juga disediakan di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976. Sebagai contoh, pengecualian sekali seumur hidup diberikan kepada individu warganegara atau pemastautin tetap bagi pelupusan satu unit kediaman persendirian. Selain itu, pengecualian juga diberikan atas keuntungan sehingga RM10,000 atau 10% daripada keuntungan boleh dikenakan cukai, mengikut mana yang lebih tinggi.
Untuk maklumat lanjut mengenai CKHT, anda boleh merujuk kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDNM) di laman web rasmi mereka di https://www.hasil.gov.my/ckht/
6.2) Pengecualian yang dibenarkan ketika memfailkan CHKT
• Pengecualian sekali seumur hidup atas sebarang keuntungan yang diperolehi dari
pelupusan kediaman persendirian bagi Warganegara dan Penduduk Tetap Malaysia.
• Pengecualian atas RM10,000 yang pertama atau 10% dari keuntungan yang diperolehi,
yang mana lebih tinggi.
• Bila hartanah dipindahkan sebagai hadiah antara ahli keluarga terdekat.
6.3) Penjimatan jika pemfailan dilakukan sendiri
Sebagai penjual rumah, anda akan dapat menjimatkan beberapa ratus Ringgit jika tak menggunakan sebarang ejen atau peguam untuk memfail CHKT anda. Anda boleh kemukakan borang yang diperlukan (paling penting, CKHT 1A) kepada LHDN dengan sendiri. Panduan dan borang yang diperlukan semuanya boleh diperolehi dari laman web rasmi LHDN.
1d) Cara pengiraan CHKT
Untuk mengira CHKT anda, pertama sekali anda perlu mengetahui keuntungan yang boleh dikenakan cukai
tersebut.
Anda perlu dapatkan perbezaan antara harga pembelian hartanah dan harga jualannya, dan darabkan
dengan kadar yang sesuai. Sebagai contoh:
“Anda, sebagai warganegara Malaysia, membeli hartanah dengan harga RM600,000 5 tahun yang lalu, dan kini anda menjualnya dengan harga RM1,000,000. Keuntungan anda adalah: RM1,000,000 – RM600,000 = RM400,000.
Oleh kerana anda adalah warganegara Malaysia dan anda menjual hartanah pada tahun ke-5, kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah (CHKT) anda adalah 15%. CHKT yang perlu anda bayar ialah: RM400,000 x 15% = RM60,000.”
6.4) Cukai Pendapatan
Penjualan rumah anda mungkin dikenakan Cukai Pendapatan, kerana LHDN kini semakin aktif memantau transaksi hartanah untuk menilai sama ada ia tertakluk kepada CHKT atau Cukai Pendapatan. Jadi, jangan terkejut jika anda dihubungi oleh LHDN, kerana mereka mungkin menganggap penjualan rumah anda termasuk dalam kategori Cukai Pendapatan. Dalam situasi ini, anda bukan sahaja dikenakan kadar Cukai Pendapatan sebanyak 28% daripada keuntungan, tetapi juga berisiko dikenakan penalti tambahan!
Untuk mengelakkan perhatian daripada LHDN dan mengurangkan risiko dikenakan cukai, penting untuk memahami konsep "the badges of trade tests". Konsep ini digunakan oleh LHDN untuk menentukan sama ada penjual dianggap menjalankan aktiviti perdagangan (tertakluk kepada Cukai Pendapatan) atau sekadar melabur (tertakluk kepada CHKT) dalam hartanah.
"The badges of trade tests" mengambil kira beberapa faktor, termasuk:
• Cara hartanah digunakan: Sama ada ia disewakan sebagai pelaburan jangka panjang atau hanya disimpan untuk tujuan jual beli.
• Sumber pembiayaan: Hartanah yang dibiayai melalui pinjaman jangka panjang biasanya dianggap sebagai pelaburan, manakala hartanah yang dibiayai melalui dana jangka pendek seperti overdraf lebih cenderung dianggap spekulatif.
• Kekerapan transaksi: Jika anda kerap membeli dan menjual hartanah secara sistematik, ia boleh dilihat sebagai aktiviti perdagangan.
• Perubahan pada hartanah: Ubah suai atau penambahbaikan yang dilakukan sebelum menjual, untuk meningkatkan daya tarikannya, juga boleh menarik perhatian kepada Cukai Pendapatan.
Memahami faktor-faktor ini dapat membantu anda membuat keputusan yang lebih bijak dan mengurangkan risiko dikenakan cukai yang lebih tinggi.
Rumusan
Kos-kos di atas hanyalah anggaran kasar. Kos sebenar bergantung kepada pelbagai faktor seperti kerja-kerja guaman , jenis tanah , jenis rumah dan pelbagai lagi. Anda boleh mendapatkan kos jualan dengan ejen hartanah
